Юридическое сопровождение сделок с землей

Юридическое сопровождение сделок с землей

Сопровождение сделок с земельными участками

Земля — важный актив, как для физических, так и для юридических лиц. Именно поэтому к ее приобретению необходимо подходить ответственно.

Содружество Земельных Юристов, обладая многолетним опытом в сопровождении сделок с земельными участками и недвижимостью, эффективно решает задачи клиентов, при этом, постоянно повышает качество оказываемых юридических услуг.

Для достижения положительных результатов при оказании юридических услуг специалисты Содружества ежедневно осуществляют мониторинг земельного законодательства в целях отслеживания изменений как федерального, так и регионального законодательства, что позволяет сопровождать сделки с земельными участками с минимальными рисками для клиента.

Преимущества проведения сделок с землей юристами узкой специализации

В большинстве случаев юристы и адвокаты широкого профиля не обладают тем уровнем знаний в области земельных отношений, который необходим для качественного анализа вопроса клиента, а также всесторонней оценки перспектив планируемой сделки, подготовке необходимых документов согласно всем требованиям закона и т.д. Земельные адвокаты, обладают опытом и компетенцией для сопровождение сделок с недвижимостью и землей любой сложности.

Каждая сделка наших клиентов – уникальна для нас!

Юристы Содружества, учитывая специфику и уникальность каждой сделки с недвижимостью, осуществляют детальную проверку текущего правового статуса, а также изучают правовую историю приобретаемого объекта и анализируют возможность будущих судебных тяжб.

В большинстве случаев сделки с земельными участками сопровождаются проведением кадастровых работ, например, в целях уточнения границ, раздела одного земельного участка на несколько и т.д. В связи с этим Содружество осуществляет тесное сотрудничество с кадастровыми инженерами, что позволяет осуществлять полный комплекс работ на каждом из этапов сопровождения сделок с земельными участками.

Предотвращение дальнейших судебных споров является первоочередной задачей для наших специалистов. Именно поэтому в каждой конкретной ситуации наши специалисты исследуют риски, которые могут возникнуть в процессе совершения сделки с земельным участком или через определенное время после проведения указанных действий, а также прорабатывают для каждого случая уникальный механизм реализации поставленных клиентом задач при сопровождении сделки с землей.

Классификация сопровождения сделок с земельными паями

Наши специалисты оказывают юридическое сопровождение сделок с земельными участками, контролируя процесс на всех этапах – от начала переговоров, до получения свидетельства о праве собственности.

При оказании услуги введена следующая классификация в зависимости от вида сопровождения сделки:

— Комплексное сопровождение сделок купли-продажи земельных участков, взаимодействие с обеими сторонами для сокращения срока переговоров;
— Комплексное сопровождение сделок, связанных с оформлением права аренды на земельный участок или части земельного участка при продаже зданий;
— Комплексное сопровождение сделок по безвозмездной передаче недвижимого имущества одной стороны другой стороне (дарение);
— Комплексное сопровождение сделок, связанных с наследованием земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование.

Выбор нас – залог успешной сделки и отсутствия правовых рисков

Для Содружества Земельных Юристов в 2017 году крайне важно поддерживать с клиентом связь и взаимопонимание. Такая услуга, как сопровождение сделки, связанной с земельными участками, требует большого внимания. Наши консультанты оперативно определят какой специалист Содружества специализируется на сопровождении сделок по интересующему Вас вопросу и пригласят Вас на консультацию в удобное для Вас время.

Земля — особый ресурс. Государство очень щепетильно в земельных вопросах, поэтому правовое сопровождение сделок с землей отличается от сопровождения сделок с другой недвижимостью.

Сделки с землей требуют иных юридических действий, нежели сделки с квартирами, например. Земельные участки подлежат кадастровому учёту, без прохождения которого участок не может быть куплен или продан. Для городской недвижимости подобных правил нет.

Важно знать: земельный участок может быть под обременениями (сервитут, аренда, арест). Сопровождение сделок с земельными участками нужно, чтобы точно знать, что вы покупаете «чистый» участок. Наши специалисты имеют большой опыт в сопровождение сделок с землёй и проведут всю необходимую для успешной сделки работу.

Какие сделки могут проводиться с землёй

Важно знать: земля может быть в частной, муниципальной и государственной собственности. При этом государственная собственность разделяется на федеральную и собственность субъектов федерации. Чаще всего услуга юридического сопровождения сделок с землёй необходима, когда речь идёт о частной собственности.

С земельными участками могут проводиться «обычные» сделки, такие, как:

  • купля-продажа;
  • залог участка;
  • наследование;
  • мена одного участка на другой;
  • дарение;
  • передача участка или прав на него в качестве вклада в уставный капитал;
  • передача участка по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением;
  • и другие.

Важно знать: каждый из этих случаев требует правового сопровождения сделок с землёй. И дело не только в том, что вас могут обмануть, но и в том, что наши специалисты избавят вас от «бумажной волокиты», связанной с оформлением документов на землю.

Читайте также:  Менеджер в рекламном агентстве обязанности

Но это еще не всё. Земельные отношения интересны тем, что государство и муниципалитеты могут предоставить продать землю или предоставить её в пользование на правах аренды или бесплатно. В Земельном кодексе говорится о таких возможностях:

  • продажа земель на торгах или без проведения торгов (статья 39.3 Земельного кодекса);
  • предоставление земли в собственность бесплатно (статья 39.5 Земельного кодекса);
  • предоставление земли в аренду на торгах или без торгов (статья 39.6 Земельного кодекса);
  • предоставление земли в бесплатное пользование (статья 39.10 Земельного кодекса).

Важно знать: если одна из сторон сделки с землёй — государство или муниципалитет, правовое сопровождение сделки с землёй необходимо так же, как если бы обе стороны были частные лица.

Алгоритм купли продажи земли: какие нужны документы

Важно знать: земля — это недвижимость, поэтому переход права собственности на землю подлежит госрегистрации (статья 551 ГК РФ).

1. Нужно собрать необходимые документы.

К ним относятся:

  • кадастровый паспорт (часть 1 статьи 37 ЗК РФ);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП (часть 1 статьи 14 закона «О государственной регистрации»);
  • документ, подтверждающий право продавца на этот участок. Это может быть договор купли-продажи, завещание, договор мены и т.п.

2. Далее составляется договор купли продажи участка.

Важно знать: у нас вы можете получить комплексную услугу по сопровождению сделок с земельными участками.

В договоре нужно указать:

  • кто является сторонами договора;
  • предмет договора (данные о земельном участке, его кадастровый номер, площадь, вид использования);
  • цену (без этого договор не считается заключённым, так указано в статье 555 ГК РФ, Росреестр не зарегистрирует такой договор);
  • права и обязанности сторон (они простые — покупатель должен оплатить и принять участок, а продавец — передать участок);
  • сведения об обременениях участка (продавец обязан указать эти обременения в соответствии со статьёй 37 ЗК РФ);
  • порядок передачи участка.

3. Сделка регистрируется в Росреестре.

Нужно представить документы:

  • заявление на регистрацию;
  • договор купли продажи;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки (и доверенность, если участвует представитель);
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца участка;
  • свидетельство о праве собственности на участок или выписку ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы продавца на участок;
  • возможно, иные документы.

Также необходимо заплатить госпошлину — 350 рублей или 2000 рублей в зависимости от целей покупки участка.

Важно знать: обманывают не только с квартирами, но и с землёй. Сопровождение сделки купли продажи земельного участка — услуга для тех, кто не хочет впоследствии узнать, что он, например, «купил» участок не у его владельца.

Для чего нужен юрист

  • Способов обмана предостаточно — фальшивые документы, «свои» люди в Росреестре и муниципалитетах, лживые обещания — все это есть, а особенно там, где земля ценится высоко.
  • Еще один популярный путь обмана – «Двойная продажа»: договор заключается с двумя (или даже несколькими) покупателями, но собственником станет только тот, кто первым зарегистрирует сделку в Росреестре. А платили-то все, хотя бы аванс.
  • Несоответствие результатов топографической съёмки участка – по документам участок становится больше, чем он есть в реальности.
  • Неуведомление о подземных коммуникациях (газо-, водопроводе и других), из-за чего строить на участке становится практически невозможно, т.к. коммуникации придётся переносить за свой счёт.

Это только часть методов обмана при продаже земельного участка. Но правовое сопровождение сделок с землёй нужно ещё и для того, чтобы избавить себя от проверки всех этих документов, заказа выписки из ЕГРП, регистрации в Росреестре и прочих утомительных вещей.

Важно знать: некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно в пользование или для строительства. Запишитесь на консультацию, чтобы узнать об этом подробнее.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по правовому сопровождению сделок с землёй;
  • бесплатная консультация по возможностям получения земельного участка в собственность от государства бесплатно, в аренду, в безвозмездное пользование;
  • проверка «юридической чистоты» участка — имеются ли обременения;
  • установление собственника участка — является ли собственником лицо, которое себя за него выдаёт;
  • оценка возможности использования участка в соответствии с вашими целями (разные типы участков можно использовать по-разному);
  • установление соответствия границ и размеров участка границам и размерам, указанным в его кадастровом паспорте;
  • правовая оценка договоров по обеспечению участка коммунальными ресурсами;
  • подготовка документов для совершения сделки;
  • открытие в банке аккредитива для гарантии добросовестности другой стороны;
  • разработка договора купли продажи земельного участка;
  • участие при подписании договора, проверка полномочий представителя другой стороны, сверка копий документов с их оригиналами;
  • сбор документов для представления в Росреестр, подача документов, получение выписки ЕГРП, свидетельствующей о праве собственности на участок.

Важно знать: вы получите письменное заключение, составленное нашими юристами по земельному праву. В этом заключении будет дана характеристика земельного участка, данные об обременениях, о соответствии назначения участка вашим целям, а также другие существенные юридические факты.

Читайте также:  Командировка в праздничный день как оплачивать

Покупка земельного участка без юриста — всё равно что хождение по минному полю. Даже с квартирами вариантов обмана меньше. Когда покупатель смотрит квартиру, он хотя бы видит её границы. С землёй иначе — подделать кадастровый паспорт и можно «продавать» участок в разы больше реального. Вот почему так важно правовое сопровождение сделок с землёй.

Запишитесь на бесплатную консультацию — о многом мы не смогли рассказать в этой статье — например, о том, что некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно.

Консультация полностью бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Оставьте сообщение в поле ниже или позвоните сами. Земля — это ценный ресурс, поэтому правовое сопровождение сделок с землёй — выгодное вложение денег.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ могут выступать объектами комплексных сделок и отчуждаться с расположенными на них сооружениями либо выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи. Не во всех случаях вместе со строениями переходит право собственности на участок, зачастую владелец получает его на правах аренды. Такое пользование является долгосрочным (может составлять 40-45 лет) и договор так же подлежит обязательной государственной регистрации.

Разобраться в нюансах приобретения земельного участка помогут юристы нашего Правого центра. В рамках договора на услуги по сопровождению сделки мы проверим продавца и покупателя (арендодателя или арендатора), а так же земельный участок наиболее полным образом, гарантирующем безопасность сделки.

В подтверждение наших слов мы предоставляем гарантию на сделку в течение 10 (десяти) лет с момента ее совершения и бесплатно представим интересы при возникновении попыток лишить Клиента права владения через суд или в ином порядке.

Стоимость наших услуг

Услуга Цена, руб.
Проверка земельного участка и сторон по сделке 9 500,00
Подготовка документов по купле-продаже (аренде, дарению и т.д.) 1 900,00
Услуга выездного регистратора 7 000,00
Комплексное сопровождение сделки 40 000,00
+79250448831

ВО ВСЕХ СЛУЧАЯХ — и при купле-продаже и при аренде, наряду с проверкой земельного участка стоит досконально проверять собственника и/или приобретателя на «юридическую чистоту», как это делается в сделках с квартирами, домами или иными сооружениями.

Существенным нюансом в сделках с землей являются дополнительные обременения, которые могут выражаться в наличии так называемых «красных линий» или наложении границ земельных участков друг на друга. «Красные линии» возникают, например, если на участке расположены территории общего пользования, градостроительным планом предусмотрено строительство муниципальных или государственных объектов, а так же в том случае, если через участок проходят коммуникации подземного или наземного размещения.

Стоит обращать внимание на кадастровую стоимость и назначение (разрешенное использование) земельного участка, изменить которые или оспорить будет крайне проблематично и которые могут повлечь существенные затраты на содержание в первом случае или вовсе сделать невозможным использование в намеченных целях во втором.

Приобретение или продажа земли

Во всех случаях сделка совершается по договору, подлежащему обязательной государственной регистрации. Если вдаваться в юридическую терминологию, с 2013 года подлежит гос. регистрации не сам договор, а переход права собственности по нему, что для простого гражданина практически одно и то же. Из плюсов — упростились требования к содержанию такого документа.

При этом мы не устаем повторять о необходимости прописывать в контракте расширенные гарантии для покупателя (продавца). Например, Вы можете обязать продавца предоставить равноценный участок в случае потери права после покупки, возложить на покупателя дополнительные санкции в случае просрочки оплаты отчуждаемого имущества, прописав соответствующие положения в договоре, либо заказав услугу юридического сопровождения сделки купли-продажи земельного участка, когда наши юристы внесут все необходимые пункты в документ.

Дарение участков

Вторая по распространенности сделка. Ее используют как альтернативу купли-продажи, когда отчуждение будет сопровождаться уплатой «двойного» налога. Распространенными являются сделки дарения между родственниками — удобные и не облагающиеся налогом на доходы физических лиц.

Обращаем Ваше внимание, что дарение не следует использовать как прикрытие фиктивной сделки купли-продажи, когда право собственности переходит на основании безвозмездной сделки, а деньги передаются дарителю неофициально «в конверте».

Во-первых, в случае возникновения спора будет практически невозможно доказать факт передачи денежных средств и взаимосвязь таких денег именно с переходом права собственности на участок, во-вторых, притворную сделку можно расторгнуть, в том числе, по требованию Федеральной налоговой службы или правоохранительных органов. При этом, ФНС всегда сможет доначислить налог исходя из рыночной стоимости земельного участка. Иными словами, существует реальная перспектива потери денежных средств и совершения серьезного правонарушения.

Аренда земельных участков

Сделки достаточно простые, и как в случае с помещениями, основные нюансы заключаются в объеме прав и обязанностей сторон по содержанию и использованию имущества, внесению арендных платежей, компенсации коммунальных услуг арендатором.

Читайте также:  Как развестись если утеряно свидетельство о браке

Немаловажным аспектом являются основания (нарушения со стороны арендатора) для освобождения занимаемого участка по инициативе арендодателя. Мы обращаем Ваше внимание на это, потому что постоянно сталкиваемся с массой споров по «выселению» недобросовестных арендаторов, нарушающих сроки оплаты. При этом нередки случаи, когда суд становится на сторону недобросовестного арендатора, нарушения которого, по мнению суда, являются «несущественными», недостаточным для расторжения договора.

Аренда, оформляемая на срок до одного года, в соответствии с действующим законодательством не подлежит государственной регистрации. Все сделки продолжительностью более указанного срока необходимо регистрировать в Росреестре.

Залог земли

Как правило, такие договоры составляются в обеспечение иных обязательств, например займа, ипотеки или лизинга. Сделка по залогу земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации наряду с куплей-продажей, поэтому сопровождение юриста в данном случае является как никогда актуальным.

В случае с залогом особое внимание следует уделять обязательствам сторон — как их четкому отражению в договоре, так и безукоризненному соблюдению. Ведь цена халатности — потеря земли.

Наследование земельных участков

Процедура законная и хорошо описанная в гражданском кодексе, но так же сопровождается визитами в Росреестр или МФЦ. Нередко возникают споры между наследниками или с третьими лицами, которым, например, указанные участки были переданы в залог или обещаны наследодателем на иных условиях.

Часто сама ситуация препятствует регистрации недвижимости на наследника. Посмотрите удивительный, и в то же время грустный, пример наследства квартиры на Дмитровке из нашей практики, наглядно демонстрирующий непредсказуемость процесса открытия и принятия наследства.

Мена земельных участков

Одно время данные сделки вообще находились под страхом запрета со стороны законодателя ввиду «увода в тень и искажения реальной стоимости объекта». Однако те вовремя одумались и не стали возвращаться в прошлое (до революции «мена недвижимостей» была запрещена), дав команду фискалам проверять соотношение кадастровой (на то время — рыночной) цены и стоимости, указанной в договоре мены. Мера достаточно эффективная, но привела к повышению кадастровой стоимости и налогов, которые мы имеем на сегодняшний день.

Внесение земельного участка в учредительный каптал (уставной фонд)

Так же широко практикуется предпринимателями наряду с оплатой капитала денежными средствами. Из нюансов здесь разве что необходимость проведения оценки стоимости участка и получения на это официального отчета независимого эксперта.

При регистрации предприятия (увеличении размера уставного капитала) такой отчет принимается в качестве финансового документа и отражается в ЕГРЮЛ и учредительных документах.

Рента и пожизненное содержание

Такая форма распоряжения недвижимостью привычнее нам в виде ренты с пожизненным содержанием, которая оформляется на квартиру одинокого пенсионера или больного человека людьми, берущими на себя обязанность ухаживать за ним до наступления смерти. Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется передать в собственность недвижимость человеку, согласившемуся ухаживать за ним.

Вместе с тем, законодательством под рентой подразумевается несколько более широкое понятие. Так, предметом ренты могут выступать любые объекты недвижимого имущества — земельные участки, здания, сооружения, помещения и др. Договор ренты всегда многостраничный и содержательный, много места отводится обязанностям получателя ренты, не меньше — плательщику. Для сопровождения сделки ренты земельного участка или иной недвижимости мы настоятельно рекомендуем привлекать квалифицированных юристов, которые проверят земельный участок, стороны сделки и документы.

В судебной практике полно случаев, когда недобросовестные получатели ренты (в том числе, благовидные бабушки и дедушки) обманным путем через обещание кварты, которой распоряжаться они не вправе, незаконно получали с доверчивых граждан ренту годами и даже десятилетиями.

Последовательность проведения сделки купли-продажи земельного участка

Как говорилось ранее, землю, наряду с постройками, необходимо регистрировать в установленном порядке Для совершения купли-продажи оформляется следующий пакет документов:

  • кадастровый паспорт – содержит полные сведения о продаваемом объекте;
  • документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
  • выписка из единого государственного реестра прав на владение недвижимостью;
  • оценка земельного участка – может проводиться как коммерческими, так и некоммерческими организациями в случаях, предусмотренных законом;

Учитывайте, что в зависимости от региона и месторасположения земли ее оценка может быть различной, даже при идентичной квадратуре.

После этого можно приступать к составлению договора купли-продажи. В нем необходимо отразить важные аспекты, в противном случае документ будет считаться недействительным (статья под номером 555 ГК РФ):

  • стоимость продаваемого участка;
  • сроки внесения оплаты (с авансом или без);
  • порядок передачи земли;
  • указать все сведения о предмете договора – кадастровый номер земельного участка, площади и т. д.;
  • есть ли обременения на участке (какие именно, было описано в самом начале статьи);
  • данные и реквизиты сторон договора.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector