Согласие арендатора на выдел земельного участка сельхозназначения

Согласие арендатора на выдел земельного участка сельхозназначения

Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ).

Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.

На основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.

Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Читайте также:  Доверенность для страховой компании от юридического лица

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

главный специалист-эксперт Омского отдела

Дата размещения статьи: 26.07.2015

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые устанавливают упрощенный порядок выдела земельного участка из земель сельхозназначения на основании проекта межевания земельного участка. Согласно новшествам органы кадастрового учета и государственной регистрации прав при регистрации вновь образуемого участка учитывают только мнение сособственников того участка, из которого осуществляется выдел. Однако судебные споры показывают, что на практике требуют согласия и арендатора участка, из которого осуществляется выдел. Правомерно ли это?

О чем спорят?

В случае выдела земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности (п. 9 ст. 13.1), им направляется извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка (п. 10 ст. 13.1), и именно сособственники вправе выдвигать возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка (п. п. 12 и 13 ст. 13.1).
Положения указанной статьи не содержат никаких указаний на то, что какие-либо другие лица, помимо сособственников земельного участка, вправе выдвигать возражения против выдела.
Органы кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляют кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка без учета мнения арендатора, основываясь на приведенных нормах Закона, а также на п. 3.2 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", гласящем, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Так же как в спорах о выделении земельных участков сельскохозяйственного назначения путем составления проекта межевания земельного участка для выдела земельного участка, суды, применяя нормы п. 4. ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ), в большинстве случаев исходят из того, что без прекращения договора аренды земельного участка собственники земель сельскохозяйственного назначения лишены права выдела земельных участков без согласия арендатора и право на это имеет только участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка (Апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 23.07.2013 по делу N 33-3312/2013; Курского областного суда от 20.08.2013 по делу N 33-1750-2013; Волгоградского областного суда от 20.03.2014 по делу N 33-1932/2014; Алтайского краевого суда от 30.07.2013 по делу N 33-5982-13; Определение Краснодарского краевого суда от 17.09.2014 по делу N 4г-9495/14; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 по делу N А32-11935/2013).
Есть и противоположная судебная практика, но она является скорее исключением из общего подхода судов (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 18.10.2012 по делу N 33-5695/2012).

Читайте также:  Продажа земли ндс юридическое лицо

Что более обоснованно?

Какая правовая позиция является более обоснованной с точки зрения системного толкования законодательства?
Положения п. 4. ст. 11.2 ЗК РФ не содержат конкретизации видов земельных участков, на которые он распространяется, и в пункте приведен перечень всех юридических действий, приводящих к образованию новых земельных участков (раздел, объединение, перераспределение и выдел). Указанные положения, следовательно, являются общей нормой земельного законодательства, применение которой может быть исключено специальными нормами, содержащимися в других статьях ЗК РФ и иных федеральных законах.
В отношении земель сельскохозяйственного назначения земельным законодательством предусмотрен целый ряд исключений из этих правил.
Согласно п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ.
Согласно п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются данным Законом.
Из содержания указанных положений следует, что выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения подлежит регулированию путем применения специальных норм права, установленных в специальном законодательстве, каким является Закон N 101-ФЗ.
Конституционный Суд РФ неоднократно в своих судебных актах указывал, что в соответствии с общими принципами права в случае коллизии норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, приоритетом над общими нормами обладают специальные нормы (Определение КС РФ от 05.10.2000 N 199-О; Постановления КС РФ от 14.05.2003 N 8-П; от 23.01.2007 N 1-П).
Как мы указывали ранее, ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ предусматривает в качестве лиц, имеющих право выдвигать возражения против выдела, только сособственников земельного участка.

Разберемся в терминологии

В пункте 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, приводимом судами в качестве обоснования необходимости применения общих норм ЗК РФ, содержится положение о том, что участник собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и указанным Законом. В этом случае термин "требования к образованию земельного участка" означает не процедуру выдела, а установленные законом стандарты размеров и других характеристик вновь образованных участков.
В частности, требования к образуемым и измененным земельным участкам содержатся в ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 4 Закона N 101-ФЗ, не затрагивающих процедуру выдела земельного участка.
Следовательно, из п. 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ не вытекает обязанность одновременного применения ст. 13.1 этого Закона и п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.
Полагаем, что положения п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, также приводимые судами в обоснование своей позиции о необходимости получения согласия арендаторов на выдел земельных участков из земель сельхозназначения, также не подтверждают необходимости согласования с арендатором. Они предусматривают условия, при которых собственник вправе выделить долю в праве собственности на земельный участок, не обремененную договором аренды.
В то же время, если такие условия отсутствуют, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ выделяемый земельный участок будет обременен правами арендатора на преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Конституционное толкование

Правовая позиция судов о необходимости одновременного применения специальных норм ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ и общих норм п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ означает, что при выделе земельного участка из земель сельхозназначения лицо, его производящее, в соответствии с положениями ст. 13.1 данного Закона для выдела должно осуществить процедуру публикации проекта межевания земельного участка и при отсутствии возражений вправе произвести выдел земельного участка и в то же время обязано получить в письменной форме согласие всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, указанных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, без которых указанный выдел является незаконным.
При указанном правоприменении долевой собственник земель сельскохозяйственного назначения подвергается дополнительным обременениям по сравнению с долевым собственником иных категорий земель, на которые распространяется общий порядок выдела, предусмотренный ЗК РФ.
Однако это противоречит целям правового регулирования норм ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ в редакции Закона N 435-ФЗ, выявленным КС РФ в Постановлении от 22.04.2014 N 12-П. Согласно п. 3 указанного Постановления положения п. п. 2 — 6 ст. 13 Закона N 101-ФЗ в ныне действующей редакции имеют целью более полную реализацию в земельных отношениях конституционно значимых начал гражданского законодательства, в том числе его дозволительной направленности, и тем самым — обеспечение баланса частных и коллективных интересов участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Конституционный Суд в РФ в данном Постановлении указал, что федеральный законодатель существенным образом скорректировал подход к обеспечению оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с учетом сложившейся к этому моменту ситуации, при которой, как отмечено в пояснительной записке к законопроекту, лишь незначительное количество собственников земельных долей выделили свои земельные доли в натуре для создания фермерских и личных подсобных хозяйств или передали их в уставные капиталы (фонды) сельскохозяйственных организаций, что затрудняет эффективное использование земель сельскохозяйственными товаропроизводителями, а также использование земельных участков в качестве залога для привлечения долгосрочных кредитов в сельское хозяйство.
Также в приведенном Постановлении указано, что иное, вопреки направленности нового правового регулирования в контексте развивающихся отношений собственности в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, означало бы ограничение гарантированных ст. 34 ч. 1 и ст. 36 ч. 1 Конституции РФ прав лиц, которые претендуют на выдел земельных участков в счет своих земельных долей, и в нарушение ст. 19 ч. ч. 1 и 2 Конституции РФ ставило бы таких лиц в неравное положение с сособственниками тех земельных участков.
Таким образом, исходя из системного толкования Закона N 101-ФЗ и ЗК РФ следует, что отсутствует необходимость согласования с арендатором выдела земельного участка, а также право арендатора выдвигать свои возражения против выдела земельного участка из земель сельхозназначения.
В случае возникновения спора мы бы рекомендовали лицам, столкнувшимся с противоположным применением норм права, с целью преодоления сложившейся негативной судебной практики обжаловать судебные акты в ВС РФ и подавать жалобы на конституционность норм в указанном толковании в КС РФ.

Читайте также:  Сломалась стиральная машинка на гарантии что делать

В последнее время от землепользователей и землевладельцев нередко приходится слышать вопрос следующего содержания: если собственник земельной доли хочет выделить её из земельного участка сельскохозяйственного назначения, который используется арендатором, должен ли он при регистрации права собственности на выделенный участок предоставлять согласие этого самого арендатора?

Сложность данного вопроса обусловлена тем, что его решение регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами: Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте) и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

С одной стороны, согласно Закону об обороте при выделе земельного участка в счет земельных долей требуется только согласие собственников того участка, из которого новый участок выделяется. Кроме того, Законом о регистрации недвижимости устанавливается, что в случаях, предусмотренных Законом об обороте, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли, предоставление согласия арендатора исходного земельного участка на образование нового участка не требуется.

Вместе с тем Законом об обороте предусмотрено исключение из общего правила о необходимости получения согласия третьих лиц на образование земельных участков. Пункт 5 статьи 14 данного Закона гласит, что если участник долевой собственности на общем собрании выразит свое несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, но его мнение не будет учтено и участок будет передан в аренду, то он имеет право выделить земельный участок в счет своих земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению. При этом согласие арендатора исходного земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка автоматически прекращается.

С учетом вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что право выделить земельный участок без согласия арендатора имеет только тот участник долевой собственности, который на общем собрании выразил свое несогласие с передачей в аренду исходного земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Если земельный участок, находящийся в долевой собственности, передан в аренду с согласия всех собственников, то его юридическая судьба определена на срок аренды. Это обстоятельство, в конечном итоге, и обусловливает необходимость получения согласия арендатора при образовании земельных участков из земель, находящихся в аренде.

Ссылка на основную публикацию
Со скольки можно работать детям в россии
Многие успешные люди на Западе рано начали работать (см. «Сколько миллиардеры зарабатывали в детстве»). Теперь они с гордостью рассказывают о...
Сколько стоит подключение воды к частному дому
Провести воду в частный дом в настоящее время не проблема. Технологии не стоят на месте, и большой выбор сантехнических товаров...
Сколько стоит получить инн
В это статье мы расскажем, что такое ИНН и для чего он нужен, как получить ИНН через МФЦ «Мои документы»...
Со скольки лет продают пневматику
Правовой форум: ПДД, ГИБДД, ДТП Объединенный — Выбор и приобретение — Общие вопросы — Гараж — Страхование — Музыка в...
Adblock detector