Стоит ли покупать комнату в коммуналке спб

Стоит ли покупать комнату в коммуналке спб

В центре Петербурга традиционно практически не было однокомнатных квартир – ни на продажу, ни в аренду. Однако в последние годы несколько компаний вывели на рынок сотни студий по доступным для центра города ценам. Откуда в центре Петербурга студии и есть ли подвохи в покупке и аренде таких квартир? Рассказывает совладелец компании Investa и проекта «Гости любят» Кирилл Кудинов.

Наш замечательный город славится большим количеством коммунальных квартир в центре, и они часто бывают недооценены. Люди, которые в них живут, хотят их покинуть как можно быстрее, потому что состояние жилья, действительно, ужасное. Если раньше я думал, что плохо живется в Индии, то, побывав в некоторых коммунальных квартирах, понимаю, что Петербург совершенно спокойно может составить Индии серьезную конкуренцию. Провалившийся пол, покосившиеся стены, кошмарные санузлы. Из таких квартир хочется бежать.

Наша компания выкупает эти коммуналки, проводит тотальный ремонт и превращает их в студии со своими санузлами и кухнями. Студии могут продаваться под жилье или, если покупатель не собирается там жить, а планирует сдавать, как доходная недвижимость. Во втором случае студии работают как апарт-отель, сдаются в посуточную аренду нашей управляющей компанией, а владельцы получают стабильный доход.

Деньги

В Питере действует несколько программ, которые содействуют расселению коммуналок, за счет чего стоимость выкупа для нас по питерским меркам относительно невысока.

Некоторым жильцам коммуналок, которые подходят по целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» и стоят в очереди, город может субсидировать до 50% стоимости их новой квартиры.

Есть более быстрая программа, когда люди получают не квартиру, а просто денежную выплату. Жильцы коммуналок в центре могут получить от города 500-800 тысяч на расселение, если они нашли инвесторов, которые готовы выкупить их квартиру (то есть нас).

Кроме того, бывают ситуации, когда квартира не подходит под субсидии, но у нее и без того привлекательная цена. Например, нас интересуют только первые и вторые этажи, потому что только в этом случае можно согласовать новые «мокрые точки» для санузлов в каждой из студий. Те, кто живут на первом-втором этаже, с трудом верят, что кому-то их квартира в принципе может понадобиться, а для нас это, наоборот, самый привлекательный товар.

Так, одна из квартир, которую мы купили, до этого продавалась три года. Собственники ведут себя очень по-разному, но здесь народ просто смеялся в лицо, говорили: «Зачем вы пришли? Вы же все равно никогда не купите. Кому это надо? К нам приходят покупатели уже три года, заходят, носом воротят и уходят».

Сложность выкупа коммуналок и причина, почему ими далеко не все занимаются, в том, что, как правило, в одной квартире много хозяев, и это очень хлопотно. Провести такую сделку, подобрать кому-то встречки (встречные сделки, альтернативы, когда человек продает одно жилье, чтобы сразу купить другое. – Прим. ред.), разобраться с субсидиями, если они есть, помочь каждому из собственников – нюансов очень много. Кто-то очень давно владеет этой недвижимостью, кто-то недавно, кто-то получил по наследству, и все это надо проанализировать, разобрать. Наши агенты делают это постоянно без каких-либо юридических накладок.

Естественно, мы выбираем хорошее расположение, чтобы объекты были привлекательны для аренды туристами. Для инвестиционной недвижимости это обязательно центр, обязательно рядом со станцией метро или с какой-то знаковой достопримечательностью.

Две первые квартиры

Лично я в этом бизнесе уже почти три года. Я начал со своей первой квартиры, которую купил ради эксперимента. Я давно хотел заниматься недвижимостью, но не понимал, с чего начать. Дело в том, что, если купить любую квартиру, например, в ипотеку, и сдавать ее (как угодно – посуточно или на долгий срок), ипотечный платеж покрываться не будет. В среднем в Петербурге доходность недвижимости – это где-то 6% годовых, может быть 7%, если повезет. А если сдавать краткосрочно, может быть до 10% в сезон, но ведь есть и не сезон. Меня все это настораживало, но я продолжил изучать бизнес-материалы и идеи. В итоге решил попробовать выкупить большую квартиру в ипотеку, сделал внутри несколько апартаментов, с этого и начались эксперименты в новом бизнес-формате. Еще через год я купил вторую квартиру, посмотрел на результат и доходность… Они оказались такими, что я решил «упаковать» бизнес-проект и вывести на рынок.

Интересно, что второй свой объект я покупал не в самом центре, а на Петроградке, и поэтому с очень большим опасением. А по факту Петроградский район временами показывает даже лучшие результаты. Помимо высокой доступности, там существенно ниже конкуренция в краткосрочной аренде. Если центр – это тысяча объектов, то Петроградка – сотни.

Перестройка

После того как квартира выкуплена, все собственники выехали, и сделка завершена, мы начинаем ремонт. Мы сносим все, кроме капитальных стен, которые, как правило, находятся только по периметру.

Мы не переводим эти квартиры в нежилой фонд и в этом видим только плюсы. Покупая такой объект, человек может в нем спокойно прописаться и сдавать, или жить, – словом, может делать все, что угодно. Это обычная жилая недвижимость.

У нас есть чек-лист для подбора объектов, который содержит порядка 30 пунктов. Не каждая коммуналка соответствует всем требованиям. Мы смотрим на местоположение, высоту потолков, что находится под квартирой, состояние коммуникаций. Поскольку мы проводим коммуникации к каждому номеру, то проверяем давление воды, наличие электричества в доме, которое позволит запитать все номера, был ли в доме капремонт, не является ли здание аварийным. Если мы понимаем, что не сможем сделать из квартиры качественный объект, который можно будет продавать и который прослужит многие годы, то мы просто его не берем.

После сноса внутренних перегородок мы делаем проект, чертеж, затем проводим коммуникации, возводим стены, ставим бойлеры, счетчики в каждые апартаменты, отделываем и меблируем их.

Количество апартаментов зависит от площади первоначального объекта недвижимости (есть квартиры по 300-400 кв. метров) и от того, для чего они предназначаются: под сдачу или для проживания. Одну коммуналку мы делили на 18 апартаментов, это был максимум, а минимальное число – на пять. Основной критерий – это количество окон и комфортный метраж.

Если мы говорим про апартаменты под сдачу, то чем они меньше, тем прибыльнее. Конечно, все в пределах разумного, обычно площадь номеров – от 12 до 18 кв. метров.

Если мы говорим об объектах для постоянного проживания, то площадь будет от 16-17 до 30 кв. метров. Причем 30 – это даже избыточно, потому что если мы 30 метров продаем по 130 тысяч, то эта цена конкурирует с обычной квартирой студией. Правда, в центре маленьких квартир практически нет.

Отличие наших апартаментов от традиционных квартир в том, что у них общая входная группа, они находятся на территории одной квартиры, внутри которой идет общий коридор. Мы обозначаем прямоугольник, делаем общий коридор, и из него входы в каждую квартиру. Все остальное: кухни, ванные, – находится внутри апартаментов. Мы оборудуем их своими счетчиками электричества, воды, чтобы каждый из них был независим.

Апарт-отель

Если объект должен стать апарт-отелем, то мы продаем его инвесторам либо по одной студии, либо целиком, и можем забрать его себе в управление. У нас своя управляющая компания «Гости любят». Инвесторам интересно купить недвижимость и передать ее управляющей компании, потому что люди редко рассматривают это как покупку недвижимости, скорее как некий финансовый поток, за которым стоит недвижимость. Это не вложение в банк под 7%, это не вложение в обычную квартиру, когда нужно самим заниматься ее менеджментом. Это просто покупка недвижимости, которая через два месяца начинает приносить полностью пассивный доход, клиент при этом не делает вообще ничего.

У нас две доходные программы. Перед тем, как сформировать продукт, мы проехали по большим апарт-отелям и проанализировали их предложения, а также взяли в штат звездного отельера Михаила Южакова. Учитывая специфику рынка, мы разработали предложения, где инвестор может выбрать один из двух вариантов.

Первый – получение гарантированного дохода, на текущий момент 13% годовых от стоимости приобретения объекта. Например, покупается студия за 2 млн и через два месяца, когда закончена стройка, наш клиент начинает получать с этих 2 млн 13% годовых, не думая о том, как сдаются эти апартаменты, сезон сейчас или затишье.

Читайте также:  Право на равную оплату за равный труд

И второй вариант – когда инвестор вместе с нами рискует в не сезон и зарабатывает в сезон. Объект приносит определенную выручку, из этих 100% мы выплачиваем коммунальные платежи, оплачиваем бронирующие площадки, такие как Booking, Airbnb и прочие (это порядка 20%), остальное делится в соотношении 30% – управляющей компании, 70% – инвестору.

Это не самый простой бизнес. Но мы чувствуем, что нашли свою нишу, так как продажи за последний год значительно выросли.

Продажа под жилье

Если объект планируется продавать для постоянного проживания, то мы берем локации чуть менее выигрышные с точки зрения туристических маршрутов и удаленности от метро. Но все-таки работаем в центре. Находим коммунальную квартиру чуть подальше от «центрального центра», и делаем всё то же самое, только не забираем себе в управление. Люди покупают студии и просто живут в них.

В жилье работать сложнее. В ситуации с апартаментами мы видим инвестора при подписании первого договора и в момент сдачи объекта. Дальше инвестор получает свой доход, и все довольны. Инвесторы не задают вопросов: «А почему здесь такие обои? А давайте мы сделаем здесь на полтона посветлее, повесим другую люстру?» Они относятся к этому как к проекту, приносящему прибыль. С жильем же человек хочет сделать что-то для себя, ему хочется «поманеврировать», изменить какие-то нюансы.

Документы

В случае с апарт-отелями мы заключаем с клиентами несколько договоров. Первый – агентский договор, когда клиент определился с намерениями купить недвижимость. Далее зависит от стадии готовности квартиры. Если она готова, то заключается договор купли-продажи недвижимости. Если квартира еще не готова, подписывается договор подряда на строительные работы, согласно которому мы выполняем ремонт и обустройство студии. И последний договор – с управляющей компанией. Оплата может проходить как сразу, так и частями, по мере выполнения работ.

В договоре строительных работ прописаны не только услуги по ремонту и строительные материалы, но и обустройство, потому что в цену входит все под ключ, включая посуду, постельное белье, полотенца.

С жильем все проще. Человек просто подписывает договор купли-продажи вторичного жилья, а именно доли в квартире. Покупатель становится владельцем жилья на правах долевой собственности.

Одно из немногих возражений клиентов, с которыми нам приходится работать, состоит в том, что долевая собственность – это сложно. Тут стоит понимать, что все коммуналки – это долевая собственность, доли и продаются, и покупаются, в Питере с этим проблем никогда не было. К тому же мы собираем все необходимые документы, включая отказ от приоритетного права приобретения прямо на сделке купли-продажи. Если один из собственников решит продать свою часть объекта, он может никого не оповещать и никого не спрашивать. Более того, чтобы максимально успокоить человека, мы можем прописать в договоре, что при необходимости обязуемся продать квартиру в течение месяца, без требований оплаты своих услуг.

Некоторые клиенты приходят со своими юристами и агентами – это право покупателя, которое мы полностью поддерживаем, тем более что схема нетиповая. Они смотрят документы, это один из основных ритуалов: форму-7, форму-9, ЕГРН. В принципе, это все можно запросить и без нашего ведома, но, если что-то осталось не освещено, то мы предоставляем эти документы. Конечно же, покупатели уделяют большое внимание подготовке договоров: агентского договора, купли-продажи недвижимости (при покупке доли этот документ должен быть нотариально заверен), договоров подряда на строительно-монтажные работы и кадастровые работы.

Соседи

Отношения с соседями по дому складываются по-разному. Там, где мы строим жилье, вопросов вообще нет. Была коммуналка, а стала «коммуналка XXI века», только сделали ремонт и вывезли маргиналов.

Конечно, наша питерская интеллигенция – я с этим столкнулся еще на первых своих квартирах – люди совершенно непредсказуемые. В моей первой квартире в подъезде жила бывшая оперная певица и какой-то госслужащий. Конечно, у них сразу возникло в голове: квартира-хостел, непонятные гости, «уничтожение» подъезда, моральный облик и прочее, прочее. Они написали заявления куда только можно, постарались. При том, что у нас очень приличный контингент, так как апартаменты стоят от 2 тысяч до 5-6 и даже до 10 тысяч рублей в сутки в сезон, везде прописаны правила, есть штрафы за их нарушение.

Но после личной беседы ситуацию мы уладили, и отношения с соседями нормализовались.

Так что наиболее привлекательны для нас редкие квартиры с отдельным входом с улицы. Такое бывает. Следующее по привлекательности – дома с одной квартирой на этаже. Третье – когда в доме уже есть что-то похожее или когда квартиры на этой лестничной площадке сдаются в аренду на долгий срок. При выборе коммуналки под перестройку мы делаем это основным критерием.

Иногда мы общаемся с соседями, проясняем ситуацию, делаем ремонт в подъезде, меняем двери, ставим домофон. Люди на это, как правило, охотно идут, и серьезных прецедентов с соседями больше не возникало.

Объемы бизнеса

На данный момент в нашем управлении порядка 105 апартаментов (данные на конец июня. – Прим. ред.), а через месяц будет где-то порядка 130, сейчас они на стадии стройки. Некоторые объекты у нас покупают люди со своими управляющими компаниями. И около 10 студий мы продали как жилье.

Наш фокус внимания – инвестиционные объекты, но практика показывает, что есть спрос на жилье такого формата. Плюсы очевидны. Это уникальное предложение по ценам и расположению. Покупатели, как правило, родители, которые берут жилье для детей, приехавших сюда учиться. Другие покупают студию для родителей, которые всю жизнь прожили в центре и не хотят уезжать, но хотят жить чуть комфортнее, и дети могут себе это позволить. Контингент разный, но, в основном, молодежь.

Подходящих нам квартир в Петербурге достаточно много, главный вопрос – поиск этих квартир. В какие-то моменты у нас спрос превышает предложение.

Продвижение

Основной канал продажи студий для нас – Avito и Domofond. Мы инвестируем в рекламу хорошие деньги, но, тем не менее, они окупаются, и на текущий момент наибольший поток клиентов приходит именно с Avito.

Было много разных экспериментов. Мы размещали объявления и в категориях «Готовый бизнес», и в «Коммерческой недвижимости», и в «Жилой недвижимости». В итоге у нас два магазина на Avito. Один из них мы позиционируем под инвестиционную недвижимость, а в другом –жилье.

Многие люди ищут студии, звонят нам. Мы сразу задаем им вопрос: «Вы ищете, чтобы жить или сдавать?» И многие, кто ищет квартиру под сдачу (несмотря на то, что у нас есть другие объявления о доходной недвижимости), находят нас именно по объявлениям с жильем.

Дело в том, что, когда человек слышит слово «бизнес», то сразу думает: «Нужно пойти, стать директором, управлять бизнесом, вкладывать туда свое время, чтобы зарабатывать. Не, я не хочу. У меня 2 млн, или 5 млн, я хочу их во что-то вложить. В криптовалюту, в банк, еще куда-то, и просто получать доход. Какие есть варианты?» Самый консервативный – это сдача жилья. Он заходит на сайты и начинает искать, что дешевле купить и с чего заработать. И находит наше объявление.

Для продвижения гостиничного бизнеса мы используем Booking, Airbnb, Expedia, Hotels, и так далее. Помимо этого активно работаем с b2b-сектором по среднесрочной аренде для сотрудников компаний.

Известно, что нет ничего настолько постоянного как что-то временное. Одним из якобы временных, но никуда не исчезающих явлений в нашей стране являются коммунальные квартиры. Получив наиболее активное распространение в послереволюционные годы, они прочно заняли свои позиции на рынке жилья и, несмотря на все программы по их сокращению, продолжают существовать. Санкт-Петербург по праву носит «гордое» звание коммунальной столицы страны – в нашем городе на сегодня 105 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает 660 тыс. жителей. Часто люди, располагающие небольшой денежной суммой и при этом испытывающие острую необходимость в приобретении жилья, обращают свой взор именно на коммуналки. Они считают, что комната в квартире на несколько семей в их случае единственный, да и не самый худший вариант. Каковы особенности подобной покупки и насколько велики риски при её совершении, существуют ли другие варианты – об этом мы сегодня и поговорим.

Читайте также:  Продление полномочий председателя снт

Ещё классик говорил о том, как портит людей квартирный вопрос. Поэтому, задумываясь о приобретении комнаты в коммуналке, важно помнить, что вы покупаете не только жильё – вы покупаете соседей! Мало что может так испортить человеку нервы и здоровье, как соседство с неадекватными, конфликтными или неблагополучными людьми. Ведь с момента приобретения комнаты в общей квартире у вас с ними начинается в буквальном смысле совместная жизнь: вы становитесь крайне зависимы от привычек, бытового уклада и особенностей характера друг друга. Необходимо будет договариваться об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования, о режиме их эксплуатации, готовить на одной кухне – словом, активно взаимодействовать друг с другом. Если у вас проблемные соседи, то с этим могут возникнуть трудности, способные серьёзно испортить жизнь. Самые недорогие комнаты обычно находятся в «сложных» коммунальных квартирах, где большое (больше четырёх) общее количество комнат и проживающих. Там застраховать себя от неблагонадёжного соседства почти невозможно. Состояние мест общего пользования тоже будет соответственным – скорее всего, ужасающим, так что проживание в таких квартирах больше похоже на выживание. Подобные коммунальные «очаги» чаще всего населены родившимися и выросшими в этих или похожих условиях людьми, с большим опытом ведения «коммунальных войн». Будучи закалёнными жильцами со стажем, они уже либо выработали в себе защитное равнодушие, либо научились получать удовольствие от такого образа жизни и вечных конфликтов, которые зачастую сами и провоцируют. Если вы не можете похвастаться аналогичной закалкой, то вам придётся нелегко. И к этому нужно быть готовым. Проводя параллель с армейской службой – они старослужащие, а вы новобранец, со всеми вытекающими из такой расстановки сил последствиями.

Но даже в малонаселённых коммуналках, с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы всё равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и ваши соседи, например, купят новое жильё, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке весёлых гастарбайтеров. Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней. Насколько при этом упадёт цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на неё покупатели, когда ваше терпение лопнет и вы захотите переехать – тоже предугадать невозможно.

Сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире одна из самых сложных и трудоёмких для риэлторов с точки зрения объема работы, который необходимо проделать. И самая неблагодарная с точки зрения вознаграждения за потраченные усилия – ведь стоимость объекта невелика. Такая сделка содержит в себе большое количество » подводных камней» и тонкостей, требующих обязательной тщательной проверки. Чтобы приобрести комнату и при этом быть уверенным в собственной защищённости от неприятных сюрпризов, нужно пройти достаточно длинный «бумажный» путь.

Первое, что необходимо сделать – это поднять всю информацию о лицах, когда-либо регистрировавшихся на данной жилплощади, и убедиться, что все они сняты с регистрационного учёта (выписаны). Так вы застрахуете себя от того, что какой-нибудь гражданин, например, находившийся в исправительном (тюрьма, колония) или лечебном (туберкулёз, психиатрия и т.д.) учреждении в один «непрекрасный» для вас день вернётся и предъявит свои права на уже принадлежащее вам жильё.

Второе обстоятельство, являющееся крайне важным: необходимо убедиться, что лица, отчуждающие данную комнату, уведомили в письменной нотариально заверенной форме собственников других комнат в квартире о планирующейся продаже своей доли общей собственности. Соседи обладают преимущественным правом покупки доли или комнаты в общей квартире, но не все приобретатели знают об этом. Поэтому, чтобы избежать наступления неприятных последствий, необходимо получить от продавца комнаты нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. Срок ожидания после отправления заинтересованным сторонам такого уведомления – один месяц. Через месяц, даже если отклика не было, считается, что отказ получен и сделка с третьими лицами может быть совершена. Если же другие участники общей долевой собственности в соответствии с установленным законом порядком уведомлены не были, то они имеют право в течение трёх месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и переведении всех прав и обязанностей собственника на себя. И почти наверняка решение суда будет в их пользу, а не в пользу нового приобретателя. Часты случаи, когда соседи препятствуют продаже комнаты в коммуналке даже если сами не заинтересованы в её покупке – просто из вредности. Самое неприятное в коммунальной недвижимости – это зависимость от прочих её собственников. Иногда, чтобы обойти препоны, создаваемые соседями, продавец и покупатель заключают договор дарения вместо сделки купли-продажи. Важно знать, что такой договор может быть также оспорен соседями в суде и кроме того лишает приобретателя права на налоговый вычет. Описанный порядок распространяется только на случаи, когда прочие комнаты в общем жилье приватизированы. Если же приватизирована только отчуждаемая комната, то спрашивать разрешения у соседей на её продажу не нужно.

Ещё один важнейший момент: нужно с пристрастием проверить, что именно вам продают. Иногда невнимательные покупатели попадают впросак, не убедившись, что покупают долю с определением конкретной комнаты, а не просто долю. В таких случаях должна насторожить низкая цена. Между этими формами собственности – существенная разница. Если вы владелец комнаты, то вы владеете конкретным объектом, а если долей, то вы владеете какими-то абстрактными метрами во всей квартире и права пользования между всеми собственниками не определены. Выделение доли в квартире в натуре процесс с правовой точки зрения очень сложный. А за определением порядка пользования чаще всего приходится обращаться в суд, так как сторонам крайне редко удаётся достичь соглашения. И может оказаться, что вместо жилья вы приобретаете себе головную боль, бесконечные конфликты и затяжные судебные разбирательства.

Конечно, идеальный вариант, когда на покупку жилья хватает собственных денежных накоплений, чаще же люди вынуждены прибегать к услугам банковских структур. Получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке возможно, хотя придётся приложить немало усилий. Банки неохотно принимают в залог объекты с низкой ликвидностью и большим количеством сопутствующих сложностей в случае банкротства заёмщика. Исключением может стать только случай, когда вы выкупаете последнюю комнату в коммуналке, уже являясь собственником всех остальных. В этом случае навстречу идут гораздо охотнее, ведь залогом становится вся квартира целиком, а это совсем другое дело. В Петербурге довольно небольшое количество банковских кредитных организаций, в которых можно попытаться взять ипотеку на приобретение комнаты в коммуналке. В числе первых «Сбербанк»– у него традиционно довольно жёсткие условия, получить одобрение будет нелегко. Есть ещё несколько банков рангом пониже, теоретически готовых предоставить такой заём, но всё решается в индивидуальном порядке, исходя из каждой конкретной ситуации.

Если вы готовы пройти столь тернистый путь, ощущаете в себе достаточно сил, чтобы справиться с возможными сложностями и не испугались всех вышеперечисленных обстоятельств, то вариант с комнатой в коммунальной квартире вполне можно рассмотреть. Предупреждённый вооружён, главное – знать, к каким моментам необходимо отнестись с особенным вниманием.

Если же нет, то альтернативой может стать квартира в пригороде или квартира-студия в строящемся доме. Почти за те же деньги вы получаете отдельную квартиру с прозрачной историей, заведомо свободную от прав третьих лиц, обретаете абсолютную независимость в своих решениях и личное пространство, которое не нужно ни с кем делить. О преимуществах нового жилья подробно говорить нет смысла, они очевидны – новые коммуникации, отсутствие коммунальных аварий, крыс и тараканов, сухие подвалы, чистые подъезды, однородная социальная среда и т.д. Новостройки гарантированно растут в цене, так что с точки зрения инвестиций они, безусловно, выгоднее. Новую квартиру можно сдать, а на получаемый от сдачи доход снять себе жильё там, где удобнее или предпочтительнее – ближе к метро, работе или учёбе. Минусы тоже общеизвестны – если вы стеснены в средствах, то ваше жилище будет находиться далеко от центра, не в непосредственной близости от станции метро, в каком-нибудь новом, еще только развивающемся районе или в пригороде. При приобретении квартиры на стадии строительства самый большой минус тоже понятен – придётся ждать, пока построят.

Читайте также:  Ликвидация ооо без долгов с одним учредителем

Когда речь идёт о покупке недорогого жилья рассчитывать на идеальный вариант, конечно, не приходится. Каждый предлагаемый формат – комната, студия в «стройке», квартира в пригороде – будет в чем-то лучше, а в чём-то проиграет. Выбор за вами!

Сколько стоит комната

Цены на комнаты в Петербурге в последние годы медленно, но верно снижались: роль разменной монеты и жилья начального уровня перехватили квартиры-студии в пригородных новостройках. Однако в уходящем году в сегменте комнат заметно оживление: их стали активнее продавать и покупать.

Цены на комнаты в поселках городского типа удаленных районов Ленобласти (Сланцевском, Бокситогорском, Кингисеппском, Лодейнопольском, Подпорожском) стартуют с отметки 250 тыс. руб.

Приличные объекты класса «можно жить» в райцентрах, ближних областных населенных пунктах и пригородных городских районах (Ломоносов, Колпино, Кронштадт) предлагают за 550 тыс. руб. и выше.

Студия | 24 м 2 | 16/18 этаж

Мурино, Шувалова улица, 16/9

Студия | 25 м 2 | 11/12 этаж

Кудрово, Столичная улица, 4

Студия | 20 м 2 | 2/24 этаж

Русановская ул., 16 к.1

1-комн. кв. | 40 м 2 | 10/12 этаж

Мурино, Петровский бул., 2

1-комн. кв. | 34 м 2 | 6/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 30 м 2 | 1/9 этаж

Купчинская улица, 19 к.2

1-комн. кв. | 33 м 2 | 10/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

2-комн. кв. | 45 м 2 | 3/5 этаж

ул. Камышинская, 20

1-комн. кв. | 34 м 2 | 20/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 43 м 2 | 2/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 35 м 2 | 15/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 35 м 2 | 19/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

Ценовой минимум петербургских спальников – 850 тыс. руб. за приватизированные комнаты в общежитиях и типовых панельках. Что касается центральных районов и старого фонда, то цена меньше миллиона рублей обычно говорит о том, что реализуется залоговый объект или доля. Либо к продаже предложен «почти неликвид» – комната до 10 кв. м в перенаселенной квартире с не слишком приятными соседями.

Средние цены ликвидных вариантов (от 12 кв. м, не убитое состояние, приличные соседи) в спальных районах и общежитиях – 1,2 млн руб., в старом фонде – 1,5 млн руб.

С бюджетом от 2,0 до 2,5 млн руб. можно рассчитывать на покупку просторной комнаты (от 20 кв. м) в престижном историческом районе.

В данном ценовом диапазоне начинают встречаться действительно интересные объекты: залы до 30 кв. м с каминами и высокими потолками. Нередко потенциальные покупатели мечтают превратить такую комнату в квартиру-студию со своим душем, мини-кухней и спальными антресолями.

Какие бывают комнаты

За предложениями о продаже комнат могут скрываться три типа объектов: приватизированные комнаты в общежитиях, в классических коммунальных квартирах (преимущественно в старом фонде и сталинских домах, изначально заселявшихся коммунальным способом) и комнаты в типовых советских домах.

Происхождение у позднесоветских коммуналок – разное. Это может быть двух- или трехкомнатная квартира, в которую изначально поселили две семьи (или семью плюс одинокого подселенца). Разумеется, временно, но прошли десятилетия, а квартира так и осталась коммунальной.

Самые проблемные коммуналки – это те, что возникли «стараниями» неуживчивых родственников и наследников. Такие квартиры уже есть не только в советских панельках, но и в современных домах.

Комната или доля?

В случае с малонаселенной типовой квартирой важно понимать, что именно предлагается к продаже – комната (выделенное жилое помещение) или доля. Доли дешевле, чем комнаты, но и подводных камней намного больше: серьезно подпортить нервы покупателю здесь могут недоговороспособные сособственники.

Соседи как ценообразующий фактор

Нередко именно нравы и привычки соседей делают приличную в целом комнату непродаваемой (отсюда и впечатляющий разброс в ценах сходных по характеристикам комнат).

1-комн. кв. | 39 м 2 | 3/16 этаж

Маршала Захарова ул., 50 к.1

2-комн. кв. | 56 м 2 | 2/12 этаж

Колпино, Тверская ул., 60

2-комн. кв. | 45 м 2 | 5/5 этаж

3-комн. кв. | 55 м 2 | 4/5 этаж

Парголово, Первого Мая ул., 81

1-комн. кв. | 42 м 2 | 1/3 этаж

Всеволожск, Вахрушева улица, 21

1-комн. кв. | 43 м 2 | 10/17 этаж

Большевиков проспект, 47 к 1

1-комн. кв. | 44 м 2 | 6/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

2-комн. кв. | 50 м 2 | 9/9 этаж

Купчинская ул., 30 к.1

1-комн. кв. | 45 м 2 | 3/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

1-комн. кв. | 49 м 2 | 3/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 34 м 2 | 6/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 44 м 2 | 9/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А

Первое, что нужно делать, выбирая коммунальное жилище по вкусу, это внимательно к нему присматриваться, договариваться о пользовании кухней и санузлом, узнавать о планах на жизнь.

Опытные риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. В квартире на три-четыре семьи или общежитии с давними «общажными» традициями зачастую договариваться об организации совместного быта легче, чем с одним-единственным соседом.

Но даже если ваши возможные «партнеры» обаятельны и приятны во всех отношениях, не спешите радоваться. Среднестатистическая коммуналка – это проходной двор: собственники и жильцы в них меняются чаще, чем в отдельных квартирах.

Ипотека и материнский капитал? Это реально

Несколько лет назад банки неохотно давали ипотечные кредиты под покупку комнат. В основном только для выкупа последней комнаты (доли) в квартире, при этом объектом залога становилась вся квартира.

В этом году ситуация изменилась. Для частичного или полного погашения кредита также можно задействовать материнский капитал. Требования, выдвигаемые банками к ипотечным комнатам, разнятся. Но в общих чертах это площадь от 12 кв. м, наличие всех коммуникаций и удобств, а также отсутствие деревянных балок в перекрытиях дома. Разумеется, это должна быть именно комната, а не доля в квартире.

Превратить в квартиру-студию, сдавать в аренду

В последние годы просторные комнаты в коммуналках нередко ищут с прицелом превратить их в квартиры-студии: сделать свой санузел, душ, выгородить кухню. Можно ли легализовать такую перепланировку и что будет, если она незаконна?

Ответим. Шанс на легализацию есть, но только при совпадении трех условий. Во-первых, технические возможности подключения коммуникаций (потребуется множество экспертных заключений). Во-вторых, если ваши действия не приводят к ухудшению состояния несущих конструкций и условий других собственников (нужно их согласие). В-третьих, под вашими кухнями и санузлами не должно быть жилых комнат, – то есть это возможно только на первом жилом этаже (вариант – под вашей квартирой нежилые помещения: магазины или офисы).

Далее – еще множество выходящих за рамки публикации нюансов, связанных с фактором «соседи».

Нужно ли получать их согласие, чтобы сдавать комнату в аренду? В российском законодательстве такого требования нет. Но если соседи «не согласны», они могут сделать жизнь ваших арендаторов невыносимой.

Поэтому с соседями надо дружить.

Всегда сложные сделки

Приобретение комнат и долей – это всегда сложные сделки, требующие нотариального оформления.

Во-первых, проверять приходится юридическую историю всей квартиры. А как мы уже сказали, коммуналка – почти всегда проходной двор.

Во-вторых, сособственники имеют преимущественное право покупки, поэтому их необходимо уведомлять о намерении продать комнату. Оптимальный вариант – собрать письменные отказы, а это непростая задача.

Если вам предлагают оформить покупку через договор дарения, значит, имеется скелет в шкафу. Такую сделку легко оспорить. А сам факт предложения серой схемы может свидетельствовать и о наличии желающих ее «развалить». Поэтому без своих юристов не разобраться.

Жилье для бюджетников: очередь почти не движется

Ссылка на основную публикацию
Сроки возврата ндс после камеральной проверки
Основные моменты при возмещении Ситуации, позволяющие получить возмещение НДС, могут возникать не только у экспортеров, но и у тех налогоплательщиков,...
Список участников ооо с одним учредителем образец
ГАРАНТ: Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. 31.1 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об...
Сплошной забор между соседями в снт
Глухой забор – это тип изгороди, в которой отсутствуют просветы. Им ограничивают участок между соседями или от улицы, стремясь добиться...
Сроки выдачи загранпаспорта нового образца через госуслуги
Сегодня через портал Госуслуги можно подать документы и получить загранпаспорт. Какого образца нужен документ: старого или нового, значения не имеет....
Adblock detector