Условия признания сделки недействительной

Условия признания сделки недействительной

Как признать сделку недействительной по ГК РФ

Гражданский кодекс РФ регламентирует возможность признания сделки недействительной.

При этом такие сделки классифицируются (п. 1 ст. 166 ГК РФ):

  • на ничтожные, т. е. являющиеся недействительными с самого момента их совершения и не требующие подтверждения такой недействительности через обращение в суд;
  • оспоримые, недействительность которых признается в судебном порядке.

Как видно из определения, для признания сделки недействительной по причине ее ничтожности нет необходимости обращаться в суд. Однако на практике стороны далеко не всегда готовы применить последствия таких сделок по доброй воле. В этом случае в разрешении спора участвует суд. Кроме того, ничтожность сделки может быть и не очевидна на первый взгляд, а также у сторон возникают разногласия о ее квалификации как ничтожной или оспоримой (например, решение АС Томской обл. от 30.10.2016 по делу № А67-5375/2015 и т. д.).

Вопрос о недействительности оспоримой сделки, как следует из определения, решается судом. Направлять соответствующий иск могут стороны сделки или прочие лица, перечисленные в законе.

Иски о признании сделки ничтожной правомочны направлять стороны спорной сделки или иные лица, чьи права и интересы, например, нельзя удовлетворить иным путем, кроме как признанием сделки недействительной (п. 78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, далее — ППВС № 25).

Суд правомочен по собственному усмотрению применить последствия недействительности сделки в 2 ситуациях (п. 4 ст. 166 ГК РФ):

  • Если в этом возникает необходимость для осуществления защиты интересов неограниченного круга лиц (пп. 75, 79 ППВС № 25). Пример из практики — решение АС Ставропольского края от 20.10.2016 по делу № А63-4278/2016.
  • Если это прямо предусмотрено нормой закона для конкретного случая.

К вопросу о недобросовестном поведении стороны, направляющей заявление о признании сделки недействительной (ГК РФ)

Если лицо, направляющее в суд подобное заявление, действует недобросовестно, его требования не будут удовлетворены полностью или частично. Примером недобросовестного поведения могут считаться действия стороны после осуществления сделки, которые другая сторона могла бы трактовать как подтверждение ее действительности (п. 70 ППВС № 25).

При этом судебный орган правомочен по собственной инициативе вынести на обсуждение обстоятельства, из которых однозначно явствует, что поведение стороны является недобросовестным (т. е. даже без ссылки сторон на такие обстоятельства). См. решение АС Ростовской обл. от 23.11.2016 по делу № А53-25380/16.

Помимо отказа в требованиях недобросовестной стороны сделки, суд может также назначить к применению меры, направленные на обеспечение защиты прав добросовестной стороны или третьих лиц от противоправного поведения другой стороны. Примером таких мер со стороны суда может быть признание условия, которому недобросовестно препятствовала другая сторона, наступившим и т. д.

ВАЖНО! Применение последствий квалификации сделки как недействительной — это все же право суда, а не его обязанность. И, оценивая обстоятельства конкретного дела и вероятность того, что применяемые меры приведут к восстановлению прав стороны, суд сам решает вопрос о реализации названого правомочия (например, постановление 15-го ААС от 28.07.2016 по делу № А32-36161/2015).

Сроки исковой давности для требований о признании сделки недействительной

Названные требования должны быть представлены в суд до истечения 3 лет с момента:

  • начала реализации соответствующей сделки, если иск направляется стороной сделки;
  • когда лицо, не выступающее стороной сделки, получило сведения (или должно было их получить) о начале ее исполнения, если иск направляется таким лицом.

В этом случае срок ограничен 10 годами с момента начала ее реализации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

В отношении аналогичных требований по оспоримой сделке срок исковой давности составляет 1 год. Он исчисляется с момента, когда прекратилось внешнее воздействие на истца, под давлением которого он осуществил сделку, или когда он получил иные сведения, которые могли бы послужить основанием для ее квалификации как недействительной.

Несоблюдение истцом срока исковой давности для предъявления иска о признании договора недействительным выступает самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (например, решение АС Пермского края от 01.06.2016 по делу № А50-5861/16).

ВАЖНО! Если исполнение ничтожной сделки не начиналось, срок, отводимый на представление упомянутых требований, не начинает течь (п. 101 ППВС № 25).

Пропущенные сроки исковой давности при наличии объективных причин могут быть восстановлены, если заинтересованная сторона представит соответствующее ходатайство (см. нашу статью Заявление о восстановлении пропущенного процессуального срока — образец).

Общие основания для признания сделки недействительной указаны в ГК РФ

Общими основаниями для признания ничтожности сделок выступают:

  • несоответствие предписаниям закона или иных нормативных актов, если закон не регламентирует, что такая сделка оспорима (ст. 168 ГК РФ, в п. 73 ППВС № 25 представлен перечень сделок, которые относятся к ничтожным в силу указания в законе);
  • противоречие сделки основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
  • квалификация сделки как мнимой или ничтожной (ст. 170 ГК РФ);
  • проведение сделки лицом, признанным в надлежащем порядке недееспособным вследствие заболеваний психики (ст. 171 ГК РФ);
  • реализация сделки малолетним (ст. 172 ГК РФ);
  • проведение сделки с имуществом, в отношении распоряжения которым имеются запрет или ограничение (ст. 174.1 ГК РФ).

К оспоримым относятся сделки, совершенные:

  • юрлицом в несоответствии с целями его деятельности (ст. 173 ГК РФ);
  • в отсутствие предусмотренного законодательством согласия третьего лица, органа юрлица, госоргана либо органа МСО (ст. 173.1 ГК РФ);
  • представителем или органом юрлица при превышении им предоставленных полномочий или совершенные им в ущерб представляемому (ст. 174 ГК РФ);
  • не достигшим совершеннолетнего возраста лицом без разрешения его родителей, усыновителя или попечителя, если при совершении такой сделки оно требовалось (ст. 175 ГК РФ);
  • лицом, дееспособность которого была ограничена судебным органом (ст. 176 ГК РФ);
  • гражданином, который в момент заключения сделки не был в состоянии руководить своими действиям или давать им объективную оценку (ст. 177 ГК РФ);
  • под воздействием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием негативных внешних обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Признание недействительной сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

По умолчанию не отвечающая требованиям законодательства сделка относится к оспоримым, если в законе не регламентировано иное или если она не нарушает при этом публичные интересы (например, решение АС Костромской обл. от 25.11.2016 по делу № А31-9235/2016).

Ничтожной судебный орган признает сделку, если она не отвечает предписаниям законодательства и при этом посягает на права и интересы неограниченного круга лиц (например, постановление АС Дальневосточного окр. от 23.11.2016 по делу № А51-9560/2016).

ВАЖНО! Список, представленный в ГК РФ (ст. 168–179), содержит только общие основания для квалификации сделок как недействительных и дополняется как прочими законами и нормативными актами, так и специальными нормами самого ГК РФ (т. е. специальными основаниями).

Так, совершенная неуполномоченным лицом сделка по приватизации госжилья является ничтожной в силу прямого указания в законе (п. 4 ст. 42 закона «О приватизации…» от 21.12.2001 № 178-ФЗ).

Другой пример — признание недействительной сделки по распоряжению общим имуществом супругов в связи с отсутствием согласия второго супруга при условии, что другая сторона сделки при ее проведении знала о его несогласии (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Какие сделки Гражданский кодекс признает противоречащими основам нравственности и правопорядка

Как указывалось выше, такие сделки являются ничтожными. Иногда истцу бывает затруднительно дифференцировать сделки, исполненные в нарушение закона, и сделки, квалифицируемые как противоречащие основам правопорядка и нравственности (например, постановление АС Северо-Западного окр. от 07.11.2016 по делу № А13-12941/2015).

Правоприменитель дает следующие комментарии по этому поводу:

  • в качестве таких сделок могут быть квалифицированы сделки, реализованные в нарушение основ правопорядка РФ, принципов общественной, политической и экономической организации общества, а также его нравственных устоев (п. 85 ППВС № 25), например распространение литературы, пропагандирующей войну, и т. д.;
  • итоговая цель сделки, а также возникшие, измененные или прекращенные в ходе ее заключения и исполнения права заведомо вступали в противоречие с основами правопорядка или нравственности;
  • хотя бы 1 из сторон действовала при этом по умыслу.
Читайте также:  Повышение зарплаты медикам в 2019

При этом такие термины, как «основы правопорядка» и «нравственность», хотя и являются в определенной степени оценочными, а их наполнение зависит от обстоятельств конкретного дела, все же не настолько неопределенны, чтобы не обеспечивать единообразия в понимании и применении соответствующих законоположений (п. 2 определения КС РФ от 08.06.2004 № 226-О).

В любом случае для признания сделки недействительной по данному основанию она должна носить явный антисоциальный характер. Несоблюдение прав определенного лица хотя и противоречит требованиям закона, но вместе с тем еще не свидетельствует о наличии у правонарушителя асоциальной цели по смыслу ст. 169 ГК РФ, равно как не подтверждает существование такой цели само по себе несоблюдение конкретной нормы права (решение АС Новгородской области от 05.10.2016 по делу № А44-4174/2016).

Основания недействительности сделок: мнимые и притворные сделки

Мнимые и притворные сделки ничтожны в силу прямого указания на это в законе. Учитывая, что в структуре притворной сделки выделяются условно прикрывающая и прикрываемая сделки, ничтожной по умолчанию считается прикрывающая, хотя при этом не исключается возможность признания недействительной сделкой и прикрываемой. Во втором случае для квалификации сделки применяются правила, установленные для такого вида сделок, и общие правила ГК РФ (п. 87 ППВС № 25).

Не исключается также, что для прикрытия своих истинных намерений сторонами могут использоваться несколько прикрывающих сделок. В этом случае все они будут ничтожны, а прикрываемая сделка будет квалифицироваться судом на основании соответствующих правил с учетом ее характера и содержания (п. 88 ППВС № 25).

При этом суд принимает во внимание и сопоставляет:

  • сроки осуществления сделок из общей цепочки (например, постановление АС Уральского окр. от 08.11.2016 по делу № А71-83/2014);
  • соответствие этих сделок условиям взаимосвязанности и преследования единой экономической цели (например, решение АС Московской обл. от 27.10.2016 по делу № А41-54967/16).

Более подробно вопрос о квалификации сделки на предмет притворности рассмотрен в нашей статье Что такое притворная сделка по ГК РФ — примеры?.

Осуществление сторонами мнимой сделки ее формального исполнения (в т. ч. госрегистрации перехода права в тех случаях, когда это предусмотрено законом) не препятствует признанию сделки недействительной (п. 87 ППВС № 25).

Недействительность сделок, осуществляемых юридическим лицом

Можно выделить следующие общие основания для признания сделок, совершаемых юрлицами, недействительными:

  • Отсутствие необходимого по закону согласия третьего лица, уполномоченного органа юрлица или госоргана при ее совершении. В этом случае сделка является оспоримой, и квалифицировать ее как недействительную можно только в судебном порядке. При этом признание сделки недействительной по указанному основанию допускается лишь в том случае, когда такое согласие требуется в силу предписаний именно закона, а не НПА (п. 90 ППВС № 25). Названное основание не применяется при разрешении споров, предметом которых является несоблюдение права преимущественной покупки какого-либо имущества (п. 91 ППВС № 25).
  • Превышение полномочий представителем юрлица на проведение данной сделки при ее совершении (п. 1 ст. 174 ГК РФ). Неотъемлемым условием при этом является и то, что другая сторона должна обладать информацией о таком превышении полномочий. При этом истец (т. е. лицо, в интересах которого устанавливались ограничения) не обязан доказывать, что его интересы при заключении данной сделки были задеты еще каким-либо образом (п. 92 ППВС № 25). Бремя доказывания того, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об упомянутых ограничениях, возложено на лиц, в интересах которых они установлены (п. 22 ППВС № 25).
  • Нанесение явного ущерба юрлицу по итогам совершения сделки представителем такого юрлица, тогда как вторая сторона такой сделки заранее знала или должна была знать об этих негативных последствиях для хозсубъекта (п. 2 ст. 174 ГК РФ). Исключение — случаи, когда будет установлено, что ее совершение было экономически оправданным (п. 93 ППВС № 25). Данное основание применяется вне зависимости от наличия сговора между сторонами.

Основания признания сделки недействительной: сделки под воздействием заблуждения или внешних негативных воздействий

Признание сделки недействительной по причине существенного заблуждения производится по иску заблуждавшейся стороны. При этом перечень условий, позволяющих определить заблуждение как существенное, является примерным (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162, далее — ИП № 162). В т. ч. заблуждение в отношении личности второй стороны сделки, если оно обладает существенным значением, также может выступить основанием для квалификации сделки как не отвечающей предписаниям законодательства.

При этом заблуждение как в отношении мотивов сделки (п. 3 ст. 178 ГК РФ), так и ее юридических итогов (п. 3 ИП № 162) не является достаточным для того, чтобы признать ее недействительность.

По заявлению потерпевшего сделка может быть квалифицирована как недействительная, если она совершалась под давлением угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ). При этом внешнее негативное воздействие может исходить как от второй стороны сделки, так и от третьих лиц. При квалификации сделки это роли не играет (пп. 98–99 ППВС № 25).

Таким же образом может признаваться недействительность кабальной сделки (п. 3 ст. 179 ГК РФ, п. 11 ИП № 162). При этом для признания недействительности сделки по такому основанию необходимо установить наличие совокупности следующих условий:

  • совершение сделки потерпевшим лицом на крайне невыгодных (а не просто невыгодных) для него условиях;
  • ее вынужденное совершение (под давлением тяжелых обстоятельств);
  • сознательное использование таких обстоятельств второй стороной сделки в своих интересах (см. решение АС г. Москвы от 24.06.2016 по делу № А40-36011/16).

Итак, признание сделки недействительной производится по основаниям, регламентированным ГК РФ и иными нормативным правовыми актами. В т. ч. признание ничтожности сделки может производиться в судебном порядке, если основания для этого не очевидны сторонам такой сделки либо они не могут прийти к общему знаменателю в части применения ее последствий.

Оспоримые сделки квалифицируются как недействительные только в судебном порядке после анализа всех имеющих значение обстоятельств конкретного дела. Закон дифференцирует основания для признания сделок ничтожными или оспоримыми.

Условия заявления о недействительности договора

Недействительность договора при наличии оснований, указанных в § 2 гл. 9 и ст. 431.1 ГК РФ, устанавливается в судебном порядке либо признается в силу закона. В силу ст. 166 ГК РФ недействительные сделки могут быть:

  1. Оспоримыми. В этом случае требования о признании соглашения недействительным предъявляются в судебном порядке лицами, права которых нарушены.
  2. Ничтожными. Если сделка является ничтожной, данный факт не требует признания судебным решением: согласно п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделка признается ничтожной с момента ее совершения. О ничтожных сделках можно подробнее прочитать в нашей статье, перейдя по ссылке.

Законодатель прямо закрепляет возможность применения к договорам норм о двухсторонних и многосторонних сделках (ст. 420 ГК РФ).

Сторона не вправе заявлять о недействительности соглашения после принятия от контрагента исполнения по договору и при отсутствии ответного надлежащего исполнения в полном объеме или в части. Исключение составляют случаи исполнения, связанного с заведомо недобросовестными действиями контрагента (согласно ст. 431.1 ГК РФ)

Признание соглашения недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, в том числе в рамках арбитражного процесса (если взаимоотношения сторон вытекают из осуществления ими экономической деятельности и они являются ИП или организациями). Заявление о недействительности направляется заинтересованным лицом по месту жительства ответчика. С заявлением об оспаривании сделки может обратиться любое лицо, способное доказать наличие интереса к признанию соглашения недействительным.

В каких случаях договор считается недействительным?

Гражданское законодательство определяет условия признания договора недействительным. В частности, недействительным договор могут признать:

  • при нарушении требований и положений закона, т. к. договоры, заключенные против публичных интересов (равно как и охраняемых интересов третьих лиц), признаются оспоримыми (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
  • обнаружении того факта, что заключение преследовало цель, направленную на подрыв основ правопорядка, а также нравственных принципов (ст. 169 ГК РФ);
  • наличии оснований полагать о мнимости соглашения — совершения действий контрагентов только для вида, т. к. у сторон отсутствовала цель возникновения предусмотренных для сторон правовых последствий (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
  • наличии признаков притворной сделки, оформленной для прикрытия иного соглашения, которое заключено на других условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
  • недееспособности стороны соглашения (ст. 171 ГК РФ) либо отсутствии согласия опекуна для ограничено дееспособных (ст. 176 ГК РФ);
  • заключении соглашения с лицом, возраст которого менее 14 лет (ст. 172 ГК РФ), а также отсутствии согласия законных представителей лиц, которым нет 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
  • оформлении организацией сделки, противоречащей видам деятельности, которые сформулированы в уставе юридического лица (ст. 173 ГК РФ);
  • отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено в силу закона (ст. 173.1 ГК РФ);
  • превышении гражданином, который действует в интересах другого лица (в том числе организации), полномочий по доверенности, договору, положению о филиале и иным документам (ст. 174 ГК РФ);
  • неисполнении требований к порядку распоряжения имуществом в силу запрета или иного ограничения (ст. 174.1 ГК РФ).
Читайте также:  Сроки оформления шенгенской визы в италию

Любое из перечисленных условий недействительности договора свидетельствует о возможности признания его таковым при обращении заинтересованного лица в суд либо с момента заключения сделки (если она является ничтожной).

Последствия признания сделки недействительной

Указанные основания признания договоров недействительными на практике влекут различные последствия, перечень которых ограничен законом. Правовые последствия определяются положениями ст. 167 ГК РФ.

В частности, результатом признания сделки недействительной может являться следующее:

  1. Независимо от момента признания договора недействительным юридические последствия недействительности наступают с момента заключения договора.
  2. В отношении контрагентов по общим принципам действует двусторонняя реституция. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны должны взаимно возвратить все полученное в рамках соглашения (возврат осуществляется в натуре, при невозможности — с учетом стоимости полученного исполнения по сделке).
  3. Прекращение сделки в дальнейшем, если из сути соглашения следует, что оно может быть прекращено лишь в будущем.
  4. Применение правил односторонней реституции (например, когда одной из сторон нечего возвращать, т. е. отсутствовало какое-либо исполнение). Кроме того, правила односторонней реституции применяются при наличии противоправного умысла у одной из сторон соглашения.

Итак, основания недействительности договора установлены законом. При этом сделки могут быть как оспоримыми, т. е. признаваться недействительными исключительно после удовлетворения соответствующего иска заинтересованного лица, так и ничтожными, т. е. исключающими необходимость обращаться в суд.

Ничтожные и оспоримые

Статья 166 ГК РФ подразделяет недействительные сделки на:
– оспоримые (недействительные в силу решения суда)
– и ничтожные (в силу закона) – недействительны сами по себе с момента их совершения.

Оспоримую сделку, как следует из названия, можно оспорить. Она может быть признана судом недействительной полностью или частично, а может быть признана и действительной. Ничтожная сделка недействительна изначально, без необходимости судебного разбирательства и независимо от признания ее таковой. То есть если сделка является ничтожной, то обращаться в суд с требованием признать ее недействительной не нужно. В суд – только для признания недействительными последствий такой сделки.

Итак, ничтожная сделка ничтожна сразу же с начала ее совершения, а оспоримая сделка является недействительной только если таковой ее признает суд.

Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.

Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.

При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.

Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.

Сделки являются ничтожными в силу следующих оснований:
— несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
— противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ);
— мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ);
— недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ);
— несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

Сделки могут быть признаны недействительными (оспоримые сделки) по следующим основаниям:
— несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ);
— ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ);
— нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
— выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ);
— выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ);
— наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
— наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Оснований для признания сделок недействительными довольно много, но мы рассмотрим наиболее актуальные. В сфере недвижимости чаще всего к таким основаниям относятся:

I. Ничтожные сделки

Участие в сделке недееспособного гражданина

Пример из жизни. Сделка по купле-продаже состоялась, покупатель передал деньги продавцу, право собственности зарегистрировано. Казалось бы, все обошлось. Но тут появляются родственники продавца, которые заявляют, что продавец, оказывается, недееспособный человек и не ведал, что творил. И «заботливые» родственники намерены вернуть квартиру прежнему собственнику. Сделать это может любое заинтересованное лицо – дети (совершеннолетние) продавца, отец, мать, бабушка, дедушка и др. В общем те, кто считает, что совершенная сделка не выгодна ни для продавца, ни для них самих.

Признать гражданина недееспособным можно только на основании решения суда. Если родственники продавца заявляют о его недееспособности, не подкрепляя свое заявление документами, то добросовестному покупателю переживать особо не стоит. Если нет соответствующего решения суда, то считается, что человек полностью вменяем и дееспособен.

Судебное решение является основанием для назначения опекуна, который действует от имени подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах все необходимые сделки.

Как гласит статья 171 Гражданского кодекса РФ, сделка, заключенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. Если вы купили квартиру у такого гражданина, то каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности сделать это – возместить его стоимость в деньгах.

Также законом предусмотрено, что если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны сделки, то она обязана также возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.

СОВЕТ. При заключении договора попросите у продавца справку из ПНД (психоневрологический диспансер) о том, что данный гражданин не состоит на соответствующем учете.

Также следует знать, что сделка, заключенная с недееспособным лицом, может быть признана судом действительной по требованию опекуна, если она совершена к выгоде недееспособного.

Если собственник квартиры лицо недееспособное, то это вовсе не означает что такую квартиру нельзя выкупить. Можно, но при определенных обстоятельствах. Так как опекун действует от имени и в интересах недееспособного лица, то договор купли-продажи должен быть заключен только с ним.

Читайте также:  Ооо сф адонис страхование жизни ипотека

Но опять же – есть ст. 37 ГК РФ, которая устанавливает, что опекун не вправе совершать сделки по отчуждению, обмену, дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, а также любые другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Так что прежде чем поставить свою подпись на договоре, опекун обязан предоставить соответствующее разрешение органов опеки.

Если вы купили квартиру, а после этого продавца признали недееспособным, сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Мнимые и притворные

Мнимая сделка – сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества. С иском в суд в этом случае может обратиться любое заинтересованное лицо – лицо, которое пытается наложить арест на имущество, судебный пристав и др.

Притворная сделка – сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, под видом купли-продажи квартиру на самом деле дарят. Также в суд может прийти любое лицо, которое считает, что данной сделкой были ущемлены его права.

Не соответствующие закону или иным нормативным актам

Одно из самых распространенных оснований ничтожности сделки – ее несоответствие закону или иным правовым актам. В принципе любая недействительная сделка не соответствует закону.

Например, довольно распространенная ситуация – заключение договора с нарушением закона. При приватизации жилого помещения в договор в обязательном порядке должны быть включены несовершеннолетние дети. Дети не включаются в приватизационный процесс только в том случае, если на это есть разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, а приватизация произведена в ущерб детям, то это ничтожная сделка. Такая приватизация будет признана недействительной.

Если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными. Последствием такой ничтожной сделки будет двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке.

Напомним, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, в противном случае сделка считается недействительной.

II. Оспоримая сделка

Сделка, заключенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным

Сделка состоялась, право собственности зарегистрировано, но впоследствии оказалось, что продавец – алкоголик или наркоман и был признан судом ограниченно дееспособным. Подать в суд иск может только попечитель.

Признать человека ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может только суд. Такому гражданину назначают попечителя.

Для того чтобы ограниченно дееспособный смог продать, подарить или заложить свое имущество, ему потребуется предварительное согласие попечителя. Если попечитель не давал своего согласия на сделку, то она может быть признана судом недействительной. С требованием о признании сделки недействительной вправе обратиться в суд только попечитель.

В свою очередь попечитель также не вправе давать разрешение на совершение сделки подопечным без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Таким образом, чтобы сделка с ограниченно дееспособным человеком была полностью законной, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства и разрешение на совершение сделки от попечителя.

Договор (сделка) подписывается гражданином, ограниченным в дееспособности.

Если суд все же признал сделку недействительной, то в этом случае наступает двухсторонняя реституция.

Под влиянием заблуждения

Допустим, вы купили квартиру с евроремонтом. Казалось бы, въезжай и живи, но выясняется, что ремонт «поверхностный» – доски под линолеумом гнилые, трубы старые и ржавые, штукатурка отходит и т. д.

Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Но помните, что «заблуждение» продавца должно иметь существенное значение. В соответствии со ст. 178 ГК РФ «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения». Так, если покупатель купил жилье в определенном районе с намерением найти там работу, а в дальнейшем с работой не сложилось, то, конечно, такое не будет относиться к заблуждению.

Если суд признает сделку недействительной по этому основанию, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Но если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Без согласия супруга

Продавец уверял, что свободен от уз Гименея, в доказательство тряс перед покупателем паспортом с абсолютно чистым листом про семейное положение, но, как выяснилось, он находится в законном браке. В этом случае обратиться в суд вправе другой супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено. Он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Это требование основано на Гражданском и Семейном кодексах РФ.

В законе нет статьи под названием «лжедоверенность», но именно с доверенностями связано достаточно много сделок, которые в дальнейшем могут быть признаны недействительными.

Доверенность доверенности рознь. Поэтому если лицо представляет интересы собственника, следует быть внимательным вдвойне.

Во-первых, необходимо выяснить полномочия представителя – вправе ли он заключать договор (сделку) по продаже (дарению, обмену и т. п.), вправе ли представлять интересы собственника в регистрационной службе и т. д.

Особое внимание следует уделить сроку действия доверенности. Если срок не указан, доверенность действует в течение одного года с даты выдачи. Максимальный срок – 3 года. Если в доверенности не указана дата выдачи, такая доверенность считается недействительной.

Во-вторых, даже если доверенность безупречна по содержанию, она может быть поддельной по форме.

В-третьих, даже если доверенность по форме и содержанию не имеет нареканий, собственник квартиры может вообще не догадываться о ее наличии. К сожалению, есть еще «нехорошие» нотариусы, которые за хорошие деньги дадут доверенность постороннему лицу.

Так что будьте внимательны при заключении сделки через представителя. Постарайтесь выйти на контакт с собственником, чтобы он смог подтвердить свои намерения относительно предстоящей сделки с недвижимым имуществом.

Тревоги не бессрочны

Предъявить в суд иск о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности сделки можно не всегда. Законом выделен на это срок исковой давности. Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если сделка ничтожна, признать ее результат недействительным и применить соответствующие меры можно в течение трех лет. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Если сделка оспорима, срок исковой давности составляет один год.

Но даже при пропуске срока исковой давности существует возможность его восстановить. Суд вправе сделать это, если причины, по которым срок был пропущен, будут признаны уважительными.

Также следует помнить, что недействительной может быть признана не вся сделка, а лишь ее часть. В этом случае действует ст. 180 ГК РФ, где говорится, что недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Например, недействительность части завещания (в части лишения наследства в отношении несовершеннолетнего ребенка наследодателя) не влечет за собой недействительности завещания в целом.

ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17

Ссылка на основную публикацию
Уменьшение цены договора по 223 фз
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения...
Травматический пистолет без лицензии ответственность
МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ: САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ: РЕГИОНЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НОМЕР: Травматическое оружие без лицензии — ответственность за незаконное хранение...
Транзит через ригу нужна ли виза
Большинство путешествий не обходятся без пересадки на самолете. Как правило, так билеты получаются дешевле, а у вас появляется возможность посмотреть...
Умный счетчик воды с обменом данными
Что такое «умные» счетчики воды? Более правильно называть «умный» счётчик автоматизированной системой передачи данных показаний прибора учёта воды. Для подключения...
Adblock detector